Konu: Kira Artış Oranı Düzenlemesi

Tarih: 13.06.2022

1. Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı kiralanan taşınmazın kira bedelinin belirli aralıklarla artırılmasıdır. Kira artış oranı belirlenirken her yıl artan enflasyon ve değişen hayat koşulları nedeniyle kira bedelinin adaletli ve günün gerektirdiği ekonomik koşullar uyarınca düzenlenmesi amaçlanmaktadır. Kural olarak kira artış oranı taraflar arasındaki sözleşme ile belirlenir. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira artırımına göre herhangi bir hüküm bulunmaması halinde ise Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde; yer alan “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü ile belirlenir.  Söz konusu kanun maddesi ile kira artış miktarında sabit bir oran belirlenmesi öngörülerek bedel artırımının hakkaniyete uygun olarak gerçekleştirilmesi, fahiş miktarlarda artırım yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

2. Konut Kiralarında Kira Artış Sınırı Nedir?

Son günlerde enflasyondaki artış ve ülke ekonomisindeki gelişmeler nedeniyle bilhassa konut kira sözleşmelerinde yaşanan anlaşmazlıklar gündeme gelmekteydi. Kiralayanların kira bedellerine yansıtmak istediği enflasyon oranı karşısında kiracıların yaşamış olduğu ekonomik kaygılar ve taraflar arasında günden güne artmakta olan anlaşmazlıklar nedeniyle uzun zamandır konu ile ilgili bir düzenleme beklenmekteydi. Özellikle kira artış oranında belli bir sınır getirilmesi, kiralayanların fahiş bedel artırım taleplerinin önüne geçmek ve anlaşmazlıkları hukuki düzenleme ile sonlandırmak maksadıyla; yalnızca konut kiralarında geçeli olmak üzere getirilen düzenleme 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete ile yayınlanmıştır.

Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu’na eklenen “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” hükmü ile konut kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranının bir önceki yıl kira bedeline göre en fazla %25 oranında artırılabilecektir.

  • İşbu düzenleme yalnızca konut kiraları ile sınırlı olacak şekilde yürürlüğe girmiş olup, çatılı iş yeri kiraları bakımından herhangi bir düzenleme yer almadığından yürürlükteki mevzuat hükmü Türk Borçlar Kanunu 344/2 ‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’ hükmü kapsamında iş yeri kiraları için artışlar TÜFE sınırı çerçevesinde belirlenmeye devam edecektir.

III. Kira Artış Oranının Belirlenmesi

Yürürlüğe giren düzenleme yürürlük tarihi olan 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulacaktır. Bu kapsamda yenilenen kira sözleşmelerinde bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’inden fazla kira bedelinin düzenlendiği kira sözleşmeleri hüküm doğurmayacaktır. Buna karşın tarafların %25’ten daha az kira bedeli artırımı yapmalarında ise herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır.  02.07.2023 tarihinden itibaren ise yeni bir düzenleme getirilmemesi halinde ise eski düzenlemeye uygun olarak Türk Borçlar Kanunu madde 344 ile hüküm altına alınan bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmaya devam edecektir.