Konu: Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik
Tarih: 12.01.2023
1. GİRİŞ
11 Ocak 2023 tarihli ve 32070 sayılı Resmi Gazete’de Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (‘’Yönetmelik’’) yayımlanmıştır. İlgili yasal düzenleme kapsamında noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esaslar hakkında yeni düzenlemeler getirilmiştir. Yayımlanan bu yönetmelikle, Noter tarafından düzenlenmesi istenilen taşınmaz satış sözleşmesine başvuru, sözleşmenin düzenlenmesi, şekli, içeriği, hazırlanması ve sözleşmenin yapılması ile beraber tapu harcı ve noter ücreti belirlenmiştir.
2. DEĞİŞİKLİKLER
Yönetmelik Madde 5 vd. hükümlerine göre; taşınmaz Satış Sözleşmesi’nin düzenlenmesine ilişkin başvurular sadece Türkiye Noterler Birliği’nin (‘’Birlik’’) e-randevu/başvuru uygulamasından e-Devlet kapısı kullanılarak yapılabilecektir. Başvuru uygulamasında listelenen taşınmazlardan satışı yapılacak taşınmaz seçilecektir.
Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemine (‘’TNBBS’’); tarafların varsa kanuni veya akdi temsilcilerinin kimlik, tebligata yarar adres ve iletişim bilgileri, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, tüzel kişiyi tanımlayıcı bilgiler, kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler, taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar işlenecektir.
Başvuruda sözleşmenin düzenlenmesi istenilen Noter de seçilir ve TNBBS’ye gönderilen evraklar seçilen bu notere sistem aracılığıyla iletilir. Noter sözleşmeyi düzenlerken, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ndeki (‘’TAKBİS’’) sözleşme şekli ve içeriği gözetilerek Birlik tarafından TNBBS’ye kaydedilen sözleşme örneğini kullanır. Noter düzenlediği başvuru belgesini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (Genel Müdürlük) Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi’nden (‘’TAKPAS’’) iletir ve yine satışı yapılacak taşınmaza ilişkin ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ve diğer belge ve bilgileri de TAKPAS üzerinden sorgular. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması halinde ise eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden TAKPAS aracılığıyla talep edilir ve tapu müdürlüğünce giderilen eksiklikler en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS’e yüklenir.
İşbu aşamanın ardından Noterce taşınmaz üzerinde herhangi bir sınırlama olup olmadığı, usul ve esaslara uygun bir şekilde gözetilerek hak sahibi belirlenir. Taşınmazın satışına ilişkin engel bir durum bulunmaması halinde sözleşme hazırlanır. Hazırlanan sözleşmeye tescili bozan veya hükümsüz kılan kayıt ve şart yazılamayacaktır.
Yönetmeliğin 9. maddesine göre hesaplanan tapu harcı TAKPAS’tan Genel Müdürlüğe bildirilir. Genel Müdürlük, işleme ait döner sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretir ve notere TAKPAS’tan iletir. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirir. Noter, sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yapacaktır. Sözleşmenin taraflarca imzalanacağı esnada yönetmelikte yer alan gözetilmesi gereken hususlar noter tarafından kontrol edilecektir. Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilecektir. Mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair beyan alınacaktır.
Noter, taşınmazın satışını kısıtlayıcı veya satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi taraflara imzalatıp TAKBİS’ten yevmiye numarası alarak sözleşmeyi ve diğer belgeleri TAKBİS’e kaydedecektir. Sözleşmenin TAKBİS’e kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacaktır. Sözleşme ile diğer belgeler süresiz saklanmak üzere noter tarafından TNBBS’ye kaydedilip fiziki olarak arşivlenecektir. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmeyecektir. Ayrıca sözleşmede; silinti, kazıntı ve çıkıntı yapılamayacaktır. Tüm bu süreç sonunda taraflara, tescilin tamamlanmasını takiben sözleşme imzalandıktan sonra noter tarafından tapu senedi verilecektir.
Tüm bunların yanında noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinde uygulanacak tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve noter ücretine ilişkin düzenlemeler de yönetmelikte yer almaktadır. Bu kapsamda noter tarafından hesaplanacak harç ‘’Çeşitli Ve Son Hükümler’’ başlığı altında düzenlenmektedir. Noter, hazırladığı sözleşme için 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcını hesaplayacaktır. Taşınmaz satış işlemi için ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanununa ekli (1) sayılı tarife cetveli esas alınarak döner sermaye hizmet bedeli hesaplanacaktır. Noterlik Kanunu uyarınca sözleşme damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisna olacaktır. Noterlik kanunu uyarınca, noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamayacak ve ücret tarifesinde gösterilecek, bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacaktır.